Dossier d’enquête — Volet 2 / 5
Le 25 février 2022, le Faubourg Mena’Sen de Sherbrooke est vendu à une société privée pour 18 250 000 $. Quatre jours plus tard, les lettres patentes de l’organisme sans but lucratif sont modifiées. Quelques semaines après, la personne morale est dissoute. Cette succession d’opérations, longtemps contestée par des résidents et d’autres intervenants, deviendra le cœur d’une bataille judiciaire et d’une enquête criminelle.
À partir de l’acte de vente original et des documents corporatifs déposés devant les tribunaux, EnDroit.ca reconstitue le déroulement de la transaction, identifie les acteurs concernés et examine les questions entourant la destination des actifs de cet ancien organisme à vocation sociale.
01Une vente préparée dès 2021
Le patrimoine immobilier du Faubourg Mena’Sen avait été constitué et exploité pendant plusieurs décennies par un organisme sans but lucratif. Comme nous l’avons vu dans le premier volet, sa vocation historique était d’offrir des logements à des personnes retraitées, notamment dans un cadre soutenu par des programmes fédéraux d’habitation.
En 2021, une transaction immobilière majeure se prépare. L’acte de vente notarié permet d’en établir deux étapes précises : une offre d’achat datée du 27 octobre 2021 et son acceptation le 28 octobre 2021.
Les documents judiciaires et les témoignages rapportés dans les médias soulèvent des interrogations sur la transparence du processus, l’information communiquée aux locataires et l’existence d’une véritable mise en concurrence des acquéreurs.
Une offre du 27 octobre, acceptée le lendemain
L’article 7 de l’acte de vente confirme les dates de l’offre et de son acceptation. Cet élément permet de documenter le calendrier de la transaction sans dépendre d’un témoignage indirect.
Consulter l’acte de vente original — pièce P-4 (PDF)
Voir l’article 7, page 4 du document.
02Qui vend et qui achète?
L’acte du 25 février 2022 permet d’identifier précisément les deux personnes morales et les personnes qui les représentent lors de la signature.
Cité des retraités de l’Estrie inc., organisme constitué sous la partie III de la Loi sur les compagnies du Québec.
Représentants : Michel Fortin, président, et Serge Dubois, secrétaire.
9254-1556 Québec inc., société par actions constituée en 2011.
Représentants : David Busque, président, et Denis Bourque, secrétaire.
La vente est reçue par Me Jean-François Bilodeau, notaire, sous le numéro 659 de ses minutes.
La résolution autorisant les représentants du vendeur à signer l’acte est datée du 11 février 2022. Celle de la société acquéreuse est datée du 25 février 2022.
La société acquéreuse et ses représentants ne figurent pas parmi les cinq personnes arrêtées par l’UPAC en décembre 2025.
03Le 25 février 2022 : une transaction de 18 250 000 $
La transaction immobilière est conclue à Sherbrooke le 25 février 2022. Le vendeur cède à l’acheteur les immeubles désignés dans l’acte, situés notamment rue Saint-François Nord et rue Goretti.
Le document identifie deux lots cadastraux : 1 329 296 et 1 329 294, dans la circonscription foncière de Sherbrooke.
Le transfert ne vise pas uniquement les bâtiments. Il comprend également certains biens mobiliers, des équipements utilisés dans l’exploitation ainsi que le transfert du nom commercial Faubourg Mena’Sen et du site Internet de l’établissement, selon les conditions stipulées dans l’acte.
Le prix exact et sa répartition
| Élément | Montant |
|---|---|
| Bâtisse — lot 1 329 296 | 10 960 000 $ |
| Terrain — lot 1 329 296 | 6 320 000 $ |
| Terrain — lot 1 329 294 | 970 000 $ |
| Prix total de vente | 18 250 000 $ |
Cette ventilation provient de l’article 9 de l’acte notarié.
L’acte de vente du 25 février 2022
La pièce P-4 confirme le prix, les parties, les lots vendus, les représentants autorisés, les engagements des parties et les signatures.
Télécharger l’acte notarié — six pages (PDF)
Prix et ventilation : article 9, page 5. Identification des parties : page 1. Signatures : page 6.
04Des conditions contractuelles importantes
La lecture intégrale de l’acte révèle plusieurs clauses qui permettent de mieux comprendre ce qui a été transféré et les obligations déclarées par les parties.
Une vente sans garantie
L’article 4 stipule que la vente est faite sans garantie, aux risques et périls de l’acheteur.
Les baux existants
L’article 6.6 prévoit que l’acheteur doit respecter les baux en vigueur et qu’il obtient le droit d’en percevoir les loyers à compter de la vente.
Le changement de propriétaire ne signifiait donc pas automatiquement la fin des baux des résidents. Les questions relatives aux augmentations de loyer et aux conditions d’habitation font l’objet de procédures et de débats distincts, présentés dans le volet 4.
Le personnel et l’exploitation
L’acte prévoit également la prise en charge de certains employés affectés à l’exploitation de l’immeuble, selon les conditions décrites dans le contrat.
Ces dispositions montrent qu’il s’agissait de la cession d’un ensemble résidentiel exploité, comprenant non seulement des immeubles, mais aussi des éléments liés à son fonctionnement quotidien.
05Le prix était-il inférieur à la valeur réelle?
Le montant de 18,25 millions de dollars est établi par l’acte notarié. En revanche, la question de savoir si ce prix correspondait à la juste valeur marchande a suscité des contestations.
Dans les procédures civiles, les demandeurs ont notamment soutenu qu’une valeur d’environ 24 millions de dollars aurait pu être obtenue dans le cadre d’un processus de vente plus ouvert et concurrentiel.
Acte de vente original du 25 février 2022.
Selon les parties qui contestent les opérations.
Consulter les allégations formulées dans la procédure judiciaire
06Quatre jours après la vente, les lettres patentes sont modifiées
Le 1er mars 2022, de nouvelles lettres patentes supplémentaires sont délivrées à la Cité des retraités de l’Estrie inc.
Le document officiel comporte deux modifications dont la portée deviendra centrale dans les contestations :
- Le changement de dénomination de l’organisme pour L’Orientation Éphémère.
- L’abrogation de la clause relative à la destination des biens en cas de dissolution ou de liquidation.
Cette seconde modification est particulièrement significative. Les dispositions antérieures prévoyaient la distribution du solde des actifs à une ou plusieurs personnes morales situées dans le district judiciaire de Saint-François et poursuivant des objectifs analogues ou similaires.
La modification intervient après la vente des immeubles. Cette chronologie est documentée tant par l’acte notarié que par les lettres patentes supplémentaires.
Les lettres patentes du 1er mars 2022
Le document officiel confirme le changement de nom et comporte les résolutions relatives aux modifications corporatives.
Consulter la pièce P-3 — lettres patentes supplémentaires (PDF)
Lettres datées du 1er mars 2022, déposées au registre le 4 mars 2022.
Pourquoi la chronologie est déterminante
Les personnes administrant l’OSBL pouvaient-elles modifier les règles relatives à la destination du patrimoine après avoir procédé à la vente des immeubles?
L’acceptation administrative d’une modification par le Registraire des entreprises ne constitue pas nécessairement un jugement définitif validant toutes les conséquences civiles de l’opération.
07Avril 2022 : la dissolution de l’organisme
Les opérations se poursuivent au début d’avril.
- 4 avril 2022Publication d’un avis d’intention de dissolution dans Le Devoir et dépôt d’une déclaration d’intention de dissolution auprès du Registraire des entreprises.
- 5 avril 2022Inscription de l’acte de dissolution au registre.
Cette dissolution intervient alors que les immeubles ont déjà été vendus. La personne morale historique ne détient donc plus le complexe immobilier, mais les conséquences juridiques des opérations et la destination du produit de vente demeurent au centre des contestations.
Les documents judiciaires rapportent une répartition des actifs entre les membres de l’organisme. Les demandeurs contestent notamment la validité de cette répartition au regard de l’histoire et des règles applicables à l’OSBL.
Pièce P-5 — déclaration relative à la dissolution Pièce P-7 — documents de dissolution
08Où sont allés les millions?
C’est l’une des questions les plus importantes de toute l’affaire.
Le prix de vente de 18 250 000 $ est confirmé. Des procédures judiciaires font également état d’une encaisse supplémentaire d’environ un million de dollars appartenant à l’organisme.
Le montant total évoqué dans certains reportages dépasse ainsi 19 millions de dollars. Les chiffres publiés varient selon que les auteurs parlent du prix immobilier, de l’encaisse, des actifs cumulés ou des sommes alléguées dans le dossier criminel.
Les montants en jeu
| Montant ou catégorie | Ce que montrent les documents |
|---|---|
| 18 250 000 $ | Prix brut inscrit dans l’acte de vente du 25 février 2022. |
| Environ 1 M$ d’encaisse | Somme supplémentaire évoquée dans les documents de procédure. Son montant exact et son traitement nécessitent une reddition de comptes. |
| Plus de 19 M$ | Ordre de grandeur repris dans les allégations criminelles annoncées par les autorités. |
| Sommes distribuées | La répartition des actifs est décrite et contestée dans les procédures. |
Le point établi est l’existence de la transaction et de son prix. La destination finale de chaque dollar demeure une question de preuve.
09Le rôle des cinq anciens administrateurs
Les procédures civiles identifient cinq anciens administrateurs de l’organisme :
- Michel FortinPrésident
- René St-AmantVice-président
- Jocelyn MorissetteTrésorier
- Patrick FortinVice-président
- Me Serge DuboisSecrétaire
Michel Fortin et Serge Dubois ont signé l’acte de vente au nom de la personne morale.
Le fait que Serge Dubois soit avocat rend également pertinente l’analyse de ses obligations professionnelles.
Les démarches effectuées auprès du Barreau du Québec seront examinées en profondeur dans le troisième volet de cette enquête, consacré à l’autorégulation.
10Deux lectures opposées des mêmes opérations
La position des demandeurs
Les personnes contestant la vente et la dissolution soutiennent essentiellement qu’un patrimoine développé pour une mission sociale n’aurait pas dû être vendu et réparti de la manière décrite dans les procédures.
Elles mettent notamment en cause la gouvernance de l’organisme, la transparence du processus, la modification des lettres patentes et la distribution des actifs.
Elles soulèvent également des questions concernant le prix de vente et la connaissance qu’avaient les acquéreurs de la situation corporative.
La position des anciens administrateurs
Les défendeurs ont, pour leur part, soutenu dans les procédures que les opérations corporatives avaient été réalisées conformément aux mécanismes légaux applicables et que les formalités requises avaient été acceptées par le Registraire des entreprises.
Ils ont également contesté la recevabilité et le bien-fondé de certains recours, de même que les allégations de préjudice présentées par les demandeurs.
La position des acquéreurs
Les représentants des acquéreurs ont contesté les reproches formulés à leur endroit et soutenu notamment que les demandeurs ne disposaient pas des fondements nécessaires pour réclamer l’annulation de la transaction ou leur imposer une responsabilité.
Leur avocat a défendu cette position lors des audiences rapportées en décembre 2023.
Consulter le reportage présentant les arguments contradictoires
11Ce que les tribunaux ont décidé ensuite
La vente et la dissolution ont donné naissance à plusieurs procédures judiciaires qui ne poursuivent pas toutes les mêmes objectifs.
L’action collective des locataires vise notamment des dommages-intérêts. L’action dérivée, quant à elle, porte sur la possibilité d’agir au nom de la personne morale et de contester les opérations corporatives et immobilières.
Le 9 décembre 2024, la Cour supérieure a rendu un jugement important dans le dossier de la dissolution de l’organisme. Cette décision a permis de remettre en cause les effets de la dissolution et d’ouvrir la voie à la poursuite d’une action dérivée.
Le résultat relatif à la dissolution a ensuite été confirmé en Cour d’appel en octobre 2025.
L’annulation de la dissolution ne vaut pas, à elle seule, annulation de l’acte de vente du 25 février 2022. Le détail des jugements et des recours est présenté dans le volet 4.
Consulter la présentation des procédures par le comité Sauvons Mena’Sen
12Chronologie de la transaction
- 2021Préparation de la vente du complexe immobilier. Des contestations porteront par la suite sur la transparence et les conditions du processus.
- 27 octobre 2021Offre d’achat présentée par la société 9254-1556 Québec inc.
- 28 octobre 2021Acceptation de l’offre par l’organisme vendeur.
- 11 février 2022Résolution du conseil d’administration autorisant les représentants du vendeur à conclure la transaction.
- 25 février 2022Signature de l’acte notarié devant Me Jean-François Bilodeau. Prix : 18 250 000 $.
- 28 février 2022Publication de l’acte au registre foncier, sous le numéro d’inscription 27 051 117.
- 1er mars 2022Délivrance des lettres patentes supplémentaires : changement de nom pour L’Orientation Éphémère et retrait de la clause relative à la destination des actifs.
- 4 mars 2022Dépôt des lettres patentes supplémentaires au Registraire des entreprises.
- 4 avril 2022Publication de l’avis d’intention de dissolution et dépôt de la demande de dissolution.
- 5 avril 2022Inscription de l’acte de dissolution.
- 2022–2025Contestations judiciaires relatives notamment à la vente, aux actifs, aux lettres patentes et à la dissolution.
- Décembre 2025Annonce d’arrestations par le Commissaire à la lutte contre la corruption.
13Les documents originaux
Les principales pièces ci-dessous sont accessibles publiquement dans le dossier d’action collective 450-06-000002-224.
- Acte de vente du 25 février 2022 — pièce P-4Document notarié original, six pages. Identification des parties, prix de vente, conditions et signatures.Consulter le PDF
- Lettres patentes supplémentaires du 1er mars 2022 — pièce P-3Document officiel relatif au changement de nom et aux modifications corporatives.Consulter le PDF
- Déclaration de dissolution — pièce P-5Document corporatif versé au registre judiciaire.Consulter le PDF
- Documents de dissolution — pièce P-7Pièces déposées concernant la fin déclarée de la personne morale.Consulter le PDF
- Plan d’argumentation des défendeursPrésentation de leur lecture de la chronologie, des règles corporatives et de la régularité alléguée des opérations.Consulter le PDF
- Demande judiciaire modifiéePrésentation détaillée des reproches formulés par les demandeurs concernant la vente, la valeur des immeubles et la dissolution.Consulter le PDF
- Registre des actions collectives du QuébecListe des procédures, pièces, plans d’argumentation et jugements.Accéder au dossier officiel
- TVA Nouvelles, 6 décembre 2023Compte rendu présentant des arguments contradictoires des vendeurs, des acquéreurs et des demandeurs.Consulter le reportage
14Une transaction qui soulève des questions bien au-delà de l’immobilier
Les documents originaux permettent de reconstituer une succession précise : une offre d’achat acceptée en octobre 2021, une vente immobilière de 18,25 millions de dollars en février 2022, une modification des lettres patentes quatre jours plus tard et une dissolution en avril.
Ces opérations ont transformé l’avenir d’un ensemble résidentiel développé pendant des décennies par un organisme sans but lucratif.
Les défenseurs des résidents y voient la remise en cause d’un patrimoine à vocation sociale. Les anciens administrateurs ont soutenu la régularité de leurs démarches. Les acquéreurs ont contesté les reproches formulés à leur endroit.
La question centrale ne se limite donc pas à savoir si les bâtiments pouvaient être vendus. Elle concerne également les obligations des administrateurs, la destination des actifs et les mécanismes capables de surveiller les décisions prises au nom d’un organisme sans but lucratif.
Une autre interrogation va rapidement émerger : que s’est-il passé lorsque des citoyens et des professionnels ont alerté le Barreau du Québec?
EnDroit.ca · Dossier d’enquête permanent. État documentaire : 7 novembre 2026. Les personnes accusées dans le dossier criminel demeurent présumées innocentes; une accusation ne constitue pas une déclaration de culpabilité. Les procédures civiles citées contiennent les prétentions des parties. Les développements ultérieurs sont traités dans les volets judiciaires et criminels.