Ville d’Hudson : une juge rejette la démolition demandée contre une citoyenne après dix ans de procédures

Le jugement de 108 pages, rendu dans le district de Beauharnois, rejette la demande de la Ville d’Hudson contre Diana Sanderson, avec les frais de justice contre la Ville. Il met fin à une procédure entamée près de dix ans plus tôt. Au moment d’écrire ces lignes, le jugement n’était toujours pas accessible dans les bases de données publiques de jurisprudence.

La juge ne s’en tient pas au rejet. Elle consacre une partie importante de ses motifs à la façon dont la Ville a mené ce dossier.

Une poursuite lancée en 2016

Les tensions remontent plus loin. En 2010, Mme Sanderson demande à la directrice de l’urbanisme si elle doit obtenir un permis pour rénover et agrandir une remise existante sur son terrain, située hors des zones inondables. On lui répond que la Ville consultera d’abord ses avocats. Malgré des relances répétées, elle n’obtiendra jamais de réponse. Elle fait les travaux en 2012, au su de la Ville, qui hausse ensuite l’évaluation de la propriété pour en tenir compte. Mme Sanderson paie l’augmentation de taxes à compter de 2013. La Ville ne lui reparle de cette remise qu’en 2016, dans sa poursuite.

Au printemps 2016, la Ville d’Hudson effectue plus d’une dizaine d’inspections sans préavis de la propriété de Mme Sanderson, située en bordure du lac des Deux Montagnes. En avril, elle lui remet un constat d’infraction de 300 $ pour avoir construit un deuxième garage sans permis.

La même semaine, à la demande de la Ville, une agente du ministère des Forêts, de la Faune et des Parcs et une inspectrice de la MRC de Vaudreuil-Soulanges visitent aussi la propriété. Ni l’une ni l’autre ne constate de problème justifiant une intervention.

En septembre 2016, la Ville s’adresse tout de même à la Cour supérieure pour obtenir la démolition des ouvrages. Une ordonnance de sauvegarde oblige alors la propriétaire à cesser tous les « travaux en cours ». Selon la juge, il n’y en avait plus : tout était déjà terminé.

Une preuve « générale, péremptoire »

Le procès n’a lieu qu’en décembre 2024, plus de huit ans après le début de l’instance. Les plaidoiries sont entendues en février 2026.

La juge qualifie la preuve de la Ville de « générale, péremptoire et dépourvue des précisions factuelles nécessaires ». Malgré plus d’une dizaine d’inspections, le fonctionnaire municipal Étienne Lavoie n’est en mesure de fournir ni mesures, ni observations techniques, ni description des ouvrages contestés ou de la zone où ils se trouvent. Aucun rapport d’expert n’appuie les allégations de la Ville. Les seuls documents produits pour situer les ouvrages sont une photo aérienne annotée et une superposition de deux plans d’arpenteurs différents, préparés à des époques différentes. La juge conclut qu’ils ne sont « d’aucune utilité ».

À l’inverse, Mme Sanderson, qui assurait seule sa défense, présente selon la juge une preuve factuelle et documentaire « détaillée ».

Une démolition qui n’était plus justifiée en droit

Le motif principal du rejet est juridique. Depuis le début de la poursuite, le régime québécois des rives et des zones inondables a été profondément réformé : la politique sur laquelle reposaient les règlements municipaux invoqués a été abrogée en mars 2022, puis un régime permanent est entré en vigueur le 1er mars 2026.

La Ville soutenait qu’il lui suffisait de prouver que les ouvrages contrevenaient aux règlements en vigueur au moment des travaux. La juge rejette cet argument. S’appuyant sur la Cour d’appel, elle rappelle que, dans une demande de démolition, le tribunal doit apprécier la situation au moment où il rend jugement. Il revenait donc à la Ville de démontrer que la démolition demeurait fondée en droit sous le nouveau cadre. Selon la juge, la Ville a « sciemment choisi » de ne pas présenter cette preuve. Cette conclusion suffit à elle seule à rejeter la demande. L’analyse des circonstances exceptionnelles qui suit est faite à titre subsidiaire, au cas où la Ville porterait le jugement en appel.

« La continuité de son investigation »

Plusieurs semaines après la clôture de la preuve, la Ville demande à modifier sa poursuite pour y ajouter des ouvrages qui auraient été construits depuis 2017. La juge refuse : cela aurait exigé plusieurs jours d’audience supplémentaires.

« Le Tribunal a plutôt l’impression que la Ville d’Hudson utilise la présente procédure comme la continuité de son investigation. Cette façon de procéder impose inutilement un lourd fardeau à la défenderesse et à sa famille, tout en entraînant des coûts importants non seulement pour elles, mais également pour les citoyens de la Ville d’Hudson. » Juge Karen M. Rogers, Cour supérieure

Des élus absents du dossier

Le jugement relève que le conseil municipal a exercé peu de supervision sur la poursuite, et en a largement laissé la conduite au niveau administratif. Ce n’est qu’en mars 2024 que le conseil adopte la résolution qui autorise officiellement l’instance, en ratifiant les démarches de ses avocats externes depuis huit ans.

Deux anciens membres du conseil témoignent que les élus n’avaient pas reçu toute l’information sur ce litige. En 2017, le conseil avait pourtant adopté une résolution demandant à ses avocats externes de réduire substantiellement leurs honoraires dans les procédures judiciaires. La poursuite a continué jusqu’au procès.

Pendant l’audience, la juge demande que la mairesse ou un autre élu soit présent afin que des échanges puissent avoir lieu avec la défenderesse. L’avocat de la Ville répond qu’aucun élu n’est disponible, à aucun moment des cinq jours du procès.

Des permis demandés, jamais accordés

En 2017, le tribunal encourage Mme Sanderson à déposer des demandes de permis pour régulariser sa situation. Elle en dépose quatre, avec les rapports d’expertise requis. Selon la juge, chacune est soit refusée par M. Lavoie, « sans véritable tentative d’adopter une approche collaborative », soit jamais traitée.

En 2018, elle demande l’autorisation de lotir sa propriété. L’avocat externe de la Ville lui répond que le conseil « ne voit pas d’intérêt » à accorder l’exemption demandée. Or, une demande d’accès à l’information révèle plus tard que la Ville ne détient aucun procès-verbal ni aucune résolution montrant que le conseil a examiné sa demande.

L’impression d’une volonté de punir

Mme Sanderson soutenait que la poursuite était une forme de représailles à son opposition à certains projets municipaux et à son engagement pour moderniser les politiques environnementales de la Ville. Sans trancher formellement cette question, la juge écrit :

« Le Tribunal a l’impression que la motivation de la Ville d’Hudson pour engager la présente procédure réside dans sa volonté de punir d’une manière ou d’une autre la défenderesse pour son militantisme contre certaines de ses décisions, et non dans l’application de sa réglementation municipale. »

Le jugement relève aussi le caractère intrusif des inspections. Lors de ses nombreuses visites, M. Lavoie observe l’intérieur de la résidence par les fenêtres, ce qui lui permet parfois de voir directement la salle de bain de la défenderesse. Lorsqu’elle porte plainte pour atteinte à sa vie privée, la Ville revient inspecter la propriété accompagnée d’agents de police.

La juge ajoute avoir l’impression que la Ville « n’était pas suffisamment préparée pour le procès ». Sa présentation de l’affaire « manque souvent de précision », sa position sur certaines contraventions a évolué en cours d’instance, et certains de ses éléments de preuve et arguments sont « difficiles à concilier avec le dossier et avec le déroulement du procès ». Selon la juge, cela a inutilement alourdi le fardeau imposé à la défenderesse et au tribunal.

La juge conclut que Mme Sanderson n’était pas « simplement une citoyenne sollicitant des autorisations municipales », mais qu’elle s’est heurtée à « des difficultés inhabituelles et considérables » pour exercer ses droits sur sa propriété.

Deux moyens de défense rejetés

Le jugement ne donne pas raison à la défenderesse sur tout. La juge rejette son argument selon lequel la poursuite était invalide faute d’autorisation du conseil : une municipalité peut autoriser une instance rétroactivement, à tout moment. Elle rejette aussi l’argument voulant que M. Lavoie n’ait pas eu le pouvoir d’inspecter la propriété en 2016 : il avait été désigné dès 2005 en vertu d’un autre règlement municipal.

La juge note également que Mme Sanderson a bel et bien construit le deuxième garage sans permis. Mais elle souligne qu’elle a payé l’amende, qu’elle a fait les démarches pour régulariser sa situation et qu’elle n’avait aucune intention de tromper la Ville. Elle la décrit comme une « citoyenne respectueuse de la loi ».

L’abus de procédure renvoyé à un autre juge

La juge avait invité les parties à se prononcer sur le caractère abusif de la procédure et de la conduite de la Ville. La Ville l’a informée que ces questions faisaient déjà l’objet d’une procédure parallèle devant la Cour supérieure.

Dans une demande reconventionnelle déposée le 24 novembre 2022, Mme Sanderson demandait au tribunal de déclarer la poursuite de la Ville abusive et de condamner celle-ci à lui verser 500 000 $ en dommages-intérêts.

La juge s’abstient de trancher. La question de l’abus de procédure, et celle d’éventuels dommages-intérêts, est renvoyée au juge qui sera saisi de la demande de dommages de Mme Sanderson contre la Ville d’Hudson.