Poursuivi pour une infiltration d’eau par la lucarne du toit, le vendeur d’une maison de Rawdon a plaidé la force majeure : c’était les grands vents, un acte de Dieu. Sa preuve : des publications trouvées sur les réseaux sociaux. La Cour du Québec vient de trancher — et le jugement contient trois leçons très utiles pour quiconque achète une maison.
L’histoire commence le 25 mai 2018. Un acheteur paie 178 000 $ pour une maison à Rawdon. La vente se fait avec la garantie légale de qualité — celle qui protège contre les vices cachés, et qui s’applique automatiquement à moins qu’on l’ait écartée par écrit.
Il fait inspecter la maison avant d’acheter. Mais l’inspecteur ne peut pas examiner le toit : il est en pente et couvert de neige.
En juin 2019, l’eau coule dans le salon. La cause : deux fissures dans une lucarne du toit. L’acheteur dénonce la situation au vendeur le 28 juin et fait signifier une première mise en demeure par huissier début juillet. Sans réponse, il fait réparer à ses frais — 459,90 $ pour le colmatage des fissures en septembre, 3 592,97 $ pour les dégâts d’eau à l’intérieur — puis fait signifier une seconde mise en demeure, en mains propres cette fois, en janvier 2021.
Le vendeur refuse de payer. Direction les petites créances.
La défense« Un acte de Dieu »
Devant le tribunal, le vendeur ne conteste pas vraiment que l’eau soit entrée. Il conteste la cause : selon lui, des vents violents s’étaient abattus sur Lanaudière dans les jours précédents. C’est la faute du vent, pas d’un défaut de la maison. Un cas de force majeure, dit-il — un acte de Dieu.
Sa preuve? Des publications repérées sur les réseaux sociaux confirmant qu’il avait venté.
La force majeure existe bel et bien en droit québécois : l’article 1470 du Code civil libère celui qui démontre que le dommage résulte d’un événement imprévisible et irrésistible. Le problème, c’est le mot « démontre ».
La juge relève qu’aucune preuve n’établit la vitesse des vents ce jour-là. Aucune expertise, aucun élément sérieux ne relie ces vents aux fissures de la lucarne. Elle refuse d’exonérer le vendeur sur la seule base de vents violents dont on n’a pas prouvé qu’ils ont réellement causé les fissures.
Le vendeur avait aussi reproché à l’acheteur d’avoir mal entretenu sa toiture l’hiver, photos de neige autour des lucarnes à l’appui. Même sort : rien ne démontrait que c’était la cause de l’infiltration.
La preuve qu’il avait fendu la lucarne, non.
Le vendeur tente aussi deux autres angles. Il soutient que l’acheteur a falsifié ses deux factures, parce qu’elles portent les mêmes numéros de taxes alors que les entreprises sont distinctes. La juge constate l’anomalie — mais constater n’est pas prouver : rien n’établit un comportement frauduleux, et elle juge les deux témoignages aussi crédibles l’un que l’autre.
Puis il se porte demandeur reconventionnel et réclame 2 000 $ pour fausses représentations et perte de quiétude, notamment parce que la conjointe de l’acheteur ne lui a pas parlé de l’infiltration lors d’un appel téléphonique. Rejeté également : le silence lors d’une conversation ne fait pas la preuve de la mauvaise foi, et la perte de quiétude n’est appuyée par rien.
Résultat : le vendeur doit payer 4 261,47 $ — les deux factures plus 182,14 $ de frais d’huissier — avec intérêts et indemnité additionnelle depuis le 27 février 2021, et 108 $ de frais de justice.
Ce qu’il faut retenirTrois leçons pour les acheteurs
- La déclaration du vendeur vous protège. Détail savoureux : c’est le vendeur lui-même qui l’a déposée en preuve, avec celle qu’il avait reçue en 2015. Aucune des deux ne mentionnait d’historique d’infiltration. L’acheteur n’avait donc aucune raison de pousser ses vérifications plus loin, et le tribunal ne lui reproche aucun manque de diligence. En sens inverse : tout problème mentionné dans la déclaration, la fiche d’inscription ou le rapport d’inspection est considéré comme connu de vous.
- Les frais d’huissier se récupèrent. Faire signifier une mise en demeure par huissier coûte cher, mais le tribunal a conclu qu’il s’agissait d’un dommage direct et justifié par la loi. Ces 182,14 $ sont remboursés en plus des réparations.
- Invoquer la météo ne suffit pas. Force majeure, usure normale, fin de vie utile : ce sont de vrais moyens de défense, mais chacun doit être prouvé. Une capture d’écran de réseau social ne remplace pas une expertise.
Un dernier détail qui mérite d’être noté : l’infiltration date de juin 2019, la mise en demeure de janvier 2021, l’audience du 19 mai 2026, et le jugement du 14 août 2026. Sept ans entre le dégât d’eau et la décision, pour une réclamation de 4 261 $ aux petites créances.
L’acheteur a gagné. Mais il a attendu sept ans pour se faire rembourser un plafond de salon.
Nature de ce texte. Ce résumé porte sur un jugement public de la Cour du Québec, division des petites créances, rendu le 14 août 2026 et diffusé sur CanLII. Les noms des parties figurent au jugement public; nous rapportons uniquement les conclusions du tribunal. Le vendeur bénéficie de son droit d’appel ou de rétractation selon les règles applicables aux petites créances, et rien dans cet article ne suppose une faute autre que celles retenues par le tribunal.
Ceci n’est pas un avis juridique. Chaque dossier de vice caché dépend de sa preuve et de ses délais. EnDroit.ca est une plateforme citoyenne indépendante d’information juridique; l’auteur n’est pas avocat. Pour une situation personnelle, consultez un avocat ou un notaire.
Sources
Bergeron c. Simard, 2026 QCCQ 3614 (CanLII), Cour du Québec, division des petites créances, Laval, 14 août 2026 (juge Melissa De Petrillo) · Code civil du Québec, art. 1470 (force majeure), 1726 et 1728 (garantie de qualité), 2803 et 2804 (fardeau de preuve) · Code de procédure civile, art. 339 (frais) · Leroux c. Gravano, 2016 QCCA 79 · Rivard c. Asselin, 2019 QCCA 302.
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